“地惨股”今日为何集体涨停？“集中供地”将影响行业多少？

今天的地产股涨停潮与土地出让“两集中”，并没什么关系，两者是不同的两件事，只是巧合在同一天。

去年一年号称“地惨股”在今日集体大幅上涨，整体板块涨幅3.79%，市值飙升1100亿，房地产ETF大涨6.21%。12只股票涨停，龙头万科冲破2年多以来的高点，全天几乎一直封板，近3年来的首个涨停，特发服务大涨20%。内房股更是凶猛，新城、融创、世茂、华润置地涨幅都超过10%，连带物业股也跟着大升。

这是出乎大多数人意料的，一是因为过去2年太惨了，跌得很多人都很绝望。二是因为近来调控密集，资金更不看好这个行业。之前我们小范围已经讨论了有关地产股的评价，什么时候会涨不知道，涨多少也不知道，但是反转上涨是在我们意料之内的。不过，像这样报复性的集体大涨，估计不到，也很罕见。

有些观点解释地产股的大涨，会和今日爆出的土地出让“两集中”的新闻联系起来，认为这利好房企龙头，所以大涨。其实，这是很典型的“散户”特征，一定要为短期的股价涨落找寻找解释。经常性的口头禅是“发生了什么？出了什么利好吗？”，我觉得如果你不想一直做韭菜，还是要抵御这一点。我已经可以预判到，在“一根阳线改三观”的指导下，又会有一批小白们杀进房地产。

地产股的上涨，根本上是因为它太便宜了，短期是板块轮动的缘故，没有别的解释。整个行业的估值，已经是过去10年来最低。像有些龙头股，市盈率最低已经跌破了7倍。在过去的1年里，类似“酱香科技”、“新能源”、“互联网科技”，都是出现好几倍的大涨，大A“三傻”楞是一分钱不涨。与此同时，经历了疫情之年、三道红线、调控高压（以及全球大放水），龙头房企们实际上继续录得了相对好的业绩，虽然说不及互联网新贵们，但是哪个行业有像房地产这样抗打的？企业的业绩在增长，但是资本市场短期不反映，这很正常，短期市场经常是愚蠢的，这也是为什么我们要一再的强调，坚持长期主义的思路。这是其一。

二是，我们不能预测未来的股价，但是我们可以提炼经验教训。这次的大涨，又一次的告诉我们：你想战胜市场的愚蠢，就要在市场最分歧的时候有所坚定。老巴说的一直都对，“等到知更鸟报春，春天就行将结束”。实际上，地产龙头、保险龙头，节后就展开温和上升了。市场存在巨大分歧的时候，同样也是巨大机会的时候。如何判断到这一点并且去下注，需要你对企业有深刻的了解——那些人云亦云的所谓“宏观”，可以少说一些，少听一些，选对企业才是第一位的事情。随大流，也许能赚到一点，但是从来不可能得到爆发。这不过是市场又一次给到我们的印证而已。

以上都是马后炮的讲几句，股票不是我们的本业，人各有志，各行其是就好。有关房地产板块的长期判断，我的结论很明确，咱们另行专文讨论。说回新政策土地出让“两集中”，这个对于接下来一些城市的土地市场，个人有一些不同的看法，和后台的房企童鞋们做个交流。

新闻的重点在于：22个重点城市的住宅用地将推行“两集中”出让，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。这22个重点城市，除了北上广深外，其它大部分都是土地-房屋供求矛盾显著、房价上涨压力较大的城市。目前，已经有郑州、青岛一些城市发文响应。

2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况，CREIS中指数据

市场主流观点认为，推行“两集中”，一、有利于减少“”，引导市场回归理性。二、有利于龙头房企，推动行业集中度提升。

基于深圳已经推行的经验，我认为，比较恰当的判断应该是：有点作用，但根本意义不明显。

打个比方，我小的时候，家乡是有“牛行”的，每年某些时候，牛行开市，有很多牛被赶来供人挑选，交不交保证金我就记不得了，但是买卖双方议价，谈妥了就办手续牵牛。但是，耕牛的价格只和耕牛的供求关系有关，和在不在牛行没有明显关系，反而经常私下买牛更有机会协商到一个更好的价格——因为牛的供应是持续不缺的。

我举这个例子的意思是，现在我们这个土地-房地产市场，已经有点像那时候的“牛行”了。卖地也好，卖新盘也好，都选择在一年里的某些时刻集中进行供货，买家、开发商，就赶在集中推货的那一天，像赶庙会一样去交易。

这个条件下，市场预期怎么变化？价格又会怎么变化？谁将得益谁将受损？暂时还难以看得详细，但大体上，有几点是可以判断的。

1）集中卖地是否有利于减少？

认同者认为，我把原来分批小步卖地改为集中大批卖地，这样可以分散资金，类似弄一大批企业一起IPO一样，于是地价就不容易出现“”。实际上落到微观交易决策里，我们得承认，这可能太理想化了。

从根本上说，能不能减少，取决于整个城市的宅地供给是否充足，不取决于是在牛行卖还是散卖。如果供应不足，集中供地也解决不了的问题，因为开发商的投资是结构性的，越的城市它越是砸重金。而如果供应够，那么集中供地也好，零散供地也好，都一样。比如说像上海、深圳，我可以断定，不管你推出多少地，只要不是特别差特别定向，都绝对会被抢光，相对于土地供给，资金太充足了。

这个意思是，首先应当看那22个城市的年度宅地供应计划如何，和上年相比有无大幅增长，这才是正确的行动。在某个时段内，这样供地可能有些作用，但拉长时间，还是一样要遵从规律。这一点，回到了老大难的问题上，土地是政府“一龙出水”，肩负着城市建设的重任。愿不愿意放地，直接决定着卖地方式的效果。

2）从技术上来说，开发商有很多办法来“破局”。

集中供地、集中推盘，深圳已经在这么做了，近几年基本都是集中供地，不过1年是超过了3次而已，今年又开始了集中推盘。从效果看，印证了我们说的，有一点作用，没啥明显意义。想控制地价，除了上面那个增加供地之外，直接限价比集中供地更有效。这些年的“双限双竞”，是很好的控制了土地溢价率的。但还是原来那句话，你有千条计我有老主意，开发商如果想买到地，尤其是想在投资前景最好的城市里买到地，他一定会想出很多办法，就像买房人想出一堆办法来破“限购、无房优先”一样。这些办法现在还不得而知，但是等到土地放出来，办法就会出来。

3）集中卖地是否有利于提升龙头房企集中度？

首先说，龙头房企集中度提升，是近年来缓慢发生的事实，未来会变得更见迅速。但是，这和集中卖地不会有明显关联。因为，靠招拍挂买地提升集中度，你以为老孙傻？如果万科、融创他们想快速提升集中度，一定会选择并购，傻子才会拼了老命的去公开市场抢地，你知道那成本有多贵吗？泰禾不就是前车之鉴？

相反，我认为集中供地，中小房企未必会吃亏，这是和主流看法不同的一点。类比深圳集中开盘，在起到资金分流的同时，我们看到，有一些盘本来二套陪跑者是完全没有机会的，但是因为集中开盘，他们反而中签了，像上次的深铁懿府。原因就在于，一下子很多盘出来，每个人只能限选一个，这几乎就是个“博弈论”的题目，反而制造了机会。集中卖地，一下子很多地出来，哪一家企业纵然你是龙头也吃不下（全国性的龙头全国性的布局，不可能全部砸在一处）。有些地块中小房企中标的机会反而增加了，如果他的现金够多，集中火力猛攻一块地，巨头未必会赢。

4）集中供地的风险。

从地方城市的角度，除了上面说的“有些作用”之外，集中供地还是可以减少政府成本的，一次卖两块地也是卖，一次卖10块地也是卖。但从不好的方面讲，对于地方政府、房企，其实也带来的新的风险。

一是流拍的风险，地方政府一下子推出很多地，在不同的城市会有不同的反应。有的城市如果土地不那么缺，这个集中供地就可能会造成阶段性供应过剩，有些不太好的地块，流拍率会大大增加。那时候就不是“让市场回归理性”的问题了，而是如何填财政窟窿的问题。尤其是如果市场进入熊市，这个问题会加剧，让这个供地方式显得很尴尬。

二是买错的风险。集中卖地对开发商投拓部门的压力无疑是增强了的，就像集中推盘对买家的要求提高一样，你得懂点“博弈论”才行。不光是资金的问题，主要是时间的问题，一下子面对那么多地块，给到开发商做深度研究的时间太短，研究的不透彻，就有可能买错地。

最后一个风险是，房企需要避免经营节奏被打乱。土地对开发商而言就是原材料，没有土地生产不出来房子，本来土地就是政府一家控制，现在卖地的方式也要控制。对于房企而言，会带来经营节奏的干扰，开发商买地都是会考虑生产节奏的，一般都囤上3-5年的滚动周期，囤的地太多成本也很高。所以，有可能出现的一个情况是，在开发商需要补库存的时候没有土地可买，但在他不需要土地的时候一大批土地挂出来了。为避免这种情况对经营的干扰，我判断，房企将会进一步减弱对公开市场拿地的依赖度，转而多多使用其它非公开渠道拿地的手段。

总之，今次土地集中供地的政策，只是一个技术上的调整，和17年前的“8.31大限”，完全不可相提并论。当年的“8.31大限”，直接改变了行业规则，今天这个，对房企的影响是可预期的，和“三道红线”相比，那完全不是一个重量级的。对于城市而言，只看土地程度，度越高（定向出让越多）的，影响越小。

真正可以让土地市场回归理性，少出的办法，是回到几年前的思路上去：对那些去化周期极短、土地供应严重不足的城市，要提高土地开发率，释放建设用地指标，大幅增加住宅用地的供应。当这个信号出来，才真正的能够让那些靠竞争力取胜的“龙头房企”，再攀高峰。