东莞深夜升级调控 户籍婚姻社保从严 首付比例提升

2月27日凌晨，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》，再出楼市重磅新政。

　　《通知》中提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

　　此外，《通知》对购房首付和离婚后买房做出新的规定。

　　调控升级

　　调控新政具体如下：

　　一、调整商品住房限购年限

　　自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

　　夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

　　企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。

　　二、进一步加强房地产金融管理

　　调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

　　（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

　　（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

　　（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　三、加强新建商品住房价格指导与监管

　　积极应对我市房地产市场发展的新情况，坚决遏制房价过快上涨势头。根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。

　　四、强化房地联动调控机制

　　围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。

　　五、完善房地产市场监测及信息公开工作

　　建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放。

　　进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。

　　六、持续规范房地产市场秩序

　　加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力。严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为，对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，并加大曝光力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

　　向一线城市看齐 为建立长效机制打好基础

　　对于此次调控内容，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，外地人买房社保要求，首套为1年社保，二套从2020年7.24调控的2年社保升级为3年社保。同时，打击假离婚炒房，这一点与深圳、上海、南京的政策类似，意味着近期本地炒房也很明显。另外，新落户要半年、入户前要连续缴纳半年社保才能购房，借鉴了深圳的做法。可见，东莞户籍人口明显增加，住房市场压力较大。7.24祭出了限售3年的政策，未来还要执行。限贷也开始学习深圳、上海，区分普通住房和非普通住房，提高首付比例。

　　综合看，从限购政策、限售政策、限贷政策，打击离婚炒房，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐。可以说，目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。

　　如此严格的调控背后，是2020年以来东莞房价的暴涨，特别是松山湖、南城、临深等区域，房价创新高，房价较年初上涨20%左右。冰山指数显示，去年下半年以来，东莞连续几个月排在第一，近期尽管有所下降，但也排在前10位或前5位。

　　东莞房价则主要受来自广深的外溢需求及近几年人口明显增多的支撑。李宇嘉表示，除了夹在广深之间的优越地理位置外，近几年，东莞大规模吸引人才，落户门槛放松，人口结构开始发生迭代，本地需求也在夯实，人才购房也在增加，受投资客看好。

　　此外，近年来东莞开启了旧改的进程，也在推高房价，而且，东莞新增供地少，一旦有新增供地，开发商疯抢，土地价格溢价率不断上涨，也在抬升房价，2020年，东莞供地开始推行“双竞双限”。

　　市场的火热导致库存严重消耗，目前东莞在售新房大概只有6个月左右，是大湾区或热点城市里面库存最低的城市。

　　李宇嘉表示，此次调控预示着东莞调控开始向一线城市靠拢。未来，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显。而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。所以，需求端的抑制只是短期的权益之举，目的是为了给住房制度改革腾出空间和时间。

　　“除了行政端的需求抑制型的调控外，东莞必须要开启住房制度改革，就像深圳一样，市场的归市场，人才的归人才，保障的归保障，租赁的归租赁，建立东莞特色的租购并举、市场＋保障的、多层次的供应体系。现在，东莞已经开启了这一进程，比如2020年推出的“三限房”，就是要保障人才、夹心层的住房问题，同时，保障性、政策性租赁住房，租赁体系建设也在全力推进，这是东莞楼市的长效机制。”李宇嘉称。