中小地产商的末日来了 拿地盖房自持70年不许卖

明日，37家开发商将“围猎”上海浦东新区的一块住宅用地，但多位业内却预测，楼板价将打8折。

这幅地是浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，出让文件明确要求竞得的开发商必须持有这块地15%的住宅物业70年，不允许销售，未经出让人同意也不得转让，更不得分割抵押。

这么多房企“抢地”，楼板价还打折?邦爷觉得也还是可以理解的，“70年不能卖”啊!想想以现在的租金价格，要多少年才能回笼资金，有几家开发商能耗得起?

而且这块地对很多开发商来说，或许还非拿不可。因为往后的地块，比如6月1日将出让的宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，同样要求了15%的住宅面积持有70年不能卖。

这影响会有多大?

挑战住宅开发模式

邦爷粗略算了一笔周转的帐，假设在理想状态下，一个开发商100亿元的流动资金，投资一个项目若需20亿，就可投资5个项目(实际上，数量往往不止5个，理想状态下理论上投资8-10个或更多的项目都有可能，具体看房企的操盘能力)。

加上住房市场的预售制度，房企可以用有限的资金撬动更多的项目，所以100亿撬动总销售额1000亿元的10个项目，这些情况并不少见。

虽然各地的预售条件不同，严格一点的如上海要求结构封顶可预售，也有城市要求主体建筑出地面即可预售，但相同的是，企业无需拿出投资总额撬动项目，预售后获得销售回款投入到后续的开发中。

预售前上缴的土地款项和一部分的建安成本构成项目前期主要投资，撬动整个项目的资金少则30%，多则70%。阳光城一位投资负责人向记者表示，项目前期投入更多取决于土地成本，高溢价地块前期投资占60-70%，一般为30%左右。

升龙地产一位投资负责人介绍，现在的一线城市，土地款项占总投资的50-60%，建安成本占比20%左右。

但现在，上海规定有15%的面积70年不能卖。也就是说，如果持有15%的物业，则意味着企业不仅需要实际投入该资金，未来很多年，这15%的资金都不可能进入高周转周期。

仍按每个项目20亿元的投资需求，单个15%的持有比例为3亿元，如果企业100亿元资金撬动了10个项目，变成住宅持有后，企业需要沉淀近持有项目的资金为30亿元。

开发商最终可使用的资金就只有70亿元，销售规模也从千亿降至700亿元。无法继续贡献回款，对高周转企业简直是噩梦，持有物业未来长达20-30年的对企业的资金是极大的考验。

资金成本遭考验

即便企业过了资金周转的门槛，资金成本的难题依然存在。

租金回报率难以覆盖资金利率，持有物业不仅成不了“现金牛”，反而或成为现金“黑洞”。

华创证券的报告显示，在国内长租公寓租金回报率约为2-3%，在美国则为8-10%。即便是在租赁业发展相对较快的上海，一位开发商向记者坦言，上海的长租公寓租金收益率约为3-5%，资金成本高的公司持有物业，压力会很大。

而目前房企的融资成本较之租金，仍然很高。

四处攻城略地的高周转企业，其资金成本可能是平均租金回报率的两倍还要多。以泰禾为例，该公司2016年已进行的两笔融资信息显示，利率分别为6.2%和7.30%。据旭辉2015年报数据显示，旭辉的加权平均债务成本相比2014同期降低1.1%，但仍高达7.2%。

即使是保利地产和金地集团，前者今年初发行公司债的利率低至2.92%，后者发行的一款公司债利率也仅有3%，这种行业较低水平的融资成本，也刚到租金的平均线。

所以，资金成本的压力，遇上新规定对资金承压能力的挑战，一些开发商的路无疑会更难走。

拿地建房之后，另一场生意才开始...

但话说回来，为什么条件这么苛刻的这宗地，还可能引发那么多房企的追捧?因为比起成本，他们从这块地能得到的利润，同样诱人。

长期持有物业，引导开发商往出租公寓方向做开发和运营。而目前国内仅青年租房的市场规模就近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元(华创证券数据)，可以说公寓市场的前景非常广大。

一些专业公寓运营商就得到了资本的青睐，比如魔方公寓C轮就融资近3亿美元，创下公寓界融资的最大额记录，魔方公寓估值更将超过 10 亿美元。

不过，在这片土地，开发商有无法比拟的优势。无论是像万科、世茂、金地这种自己运作公寓的企业，还是像景瑞、绿城这种引进专业运营团队进军公寓市场的公司，他们自身就拥有物业，使其首先在获取物业上就构筑了足够优势。

但邦爷提醒，无论是自有物业还是租赁物业，终究还是要付诸于运营。如何依靠运营，获得尽可能高的租金，实现出租率的最大化，是房企在资金和成本担忧外，最应考虑的问题。

而且租金回报率和出租率两大核心指标，也是资本市场最看重的，他们直接体现公寓运营商赚钱功力的高低。

所以说，在新的土地体制下，拿到了地，卖了房子，并不是生意的终点，相反，这才是另一场生意的开始。