驻马店

风口上的房地产创新:商业地产、长租公寓和文旅地产等领域

2018年03月26日来源:中国经济网房产时评责任编辑:zhangsijie

当房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板之际,每一家房企都开始为今后的发展模式而焦虑。不仅大型房企在行动,中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域。
  业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性,也意识到这些领域都是容量巨大且极具潜力的市场,但困扰他们的是,这些领域中目前尚无领跑者,也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下,自身应该怎么做?3月22日,在“2018年观点年度论坛”上,不少嘉宾都提出了自己的看法。

风口上的房地产创新:商业地产、长租公寓和文旅地产等领域

金融化的考量
  论坛上,REITs(房地产信托出资基金)被频繁说到。关于商业地产、长租公寓范畴的从业者而言,如何将能够发生安稳现金流的财物进行证券化,是全职业都在讨论的问题。
  广州市城发出资基金办理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业阅历谈了一些领会。他以为,REITs能够了解成三个渠道,即融资的渠道、出资的渠道和资管的渠道。李文峥剖析指出,REITs作为融资的渠道特点是因为它在未来的继续经营中,还要做银行贷款、发债等,且它的融资本钱比开发商的融资本钱还要低、期限还更长,因为它的产品更安稳、危险更低。
  作为出资渠道的特点是因为REITs自身是一个实体,能够不断地扩张,不只能够从发起人处买,也能够从商场第三方买,所以它会变成一个出资渠道。从资管平台的角度看,REITs作为资管体系的打造可以有一个投资回报率的逻辑,会更加关注整个IRR(内部收益率)的情况。
  深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度,探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为,因为海外的长租公寓是一个交易型的投资,他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候,可以看到他们在卖它的资产,或者是重新规划它的资产位置,在2009年~2011年的时候,恰恰是它大举买入资产的时候,那时候恰恰是发生金融危机的时候”。
  李文峥认为,REITs这个话题已经讨论10年了,今年应该是一个最好的推出窗口期。
  学会运营资产
  当房地产进入存量时代,如何对存量资产进行运营、改造也是一门大的课题。
  VaShare开创人兼CEO庄海从旅行地产视点说到,旅行地产规模是足够大,可是商场中的问题也很大,我们买了旅行地产基本上没有什么用。“一个财物没有运用,它最后就没有价值”。
  那正确的运营思路是什么?阳光100集团总裁林少洲以为,运营年代是内容为王,要着重产品的特色,着重精细化的质量和优质的内容。有没有本质的运营才能成为下一步的中心。
  深圳市城市更新协会开创会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的视点提出运营的思路。他以为,城市更新涉及到城市的工业晋级、人居环境的改进、未来经济社会发展的系统性工程,它不是一个单一的房地产供给的问题,所以要有正确认识。他提醒,存量年代我们记住一点,城市更新才是未来的必经之路。

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