驻马店

北京商品房成交量遭腰斩!房企集中度再提升

2017年12月25日来源:和讯名家国内动态责任编辑:zhangsijie

  多家机构的数据显示,截至12月中旬,今年北京新房和二手房成交量双双“腰斩”。由于距离年末仅剩10天,全年市场交易低迷已成定局。其中,新房成交量很可能创下历史新低。
  上半年出台的“3·17新政”和“3·26新政”,被认为是导致商场低迷的首要诱因。这两项方针使北京成为调控力度最大的城市,一起对开发商和购房者的预期发生很大影响。
  数据低迷的背面,北京楼市正发生耳濡目染的改变。
  土地出让条件的严苛,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是非常常见。这不只抬高了北京的商场门槛,也使得商场集中度越来越高。本年北京楼市销售规划最大的房企万科,商场占有率有望超越10%。
  量价齐跌
  据伟业我爱我家商场研究院计算,到12月20日,2017全年北京新房已网签28749套,较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套,为新房的4倍以上,同比下降50.3%。
  比照前史数据,本年北京的新房成交规划极有可能创下前史新低。
  我国指数研究院预计,本年北京市商品房将完成成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平,商场近乎腰斩,乃至比2015年也要下降21%。
  价格方面,根据国家统计局的数据,11月北京新建商品住宅环比虽然转正,但同比仍然下滑0.3%;二手房价格环比下降0.5%,降幅为70大中城市之首,同比下降0.9%。
  这种情况是由年初的一系列调控政策所造成。
  3月17日,北京市宣布提高二套房最低首付比例,普通住宅被提至60%,首套房认定标准恢复至“认房又认贷”,住房贷款期限降为25年。随后一周内,北京又采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日,针对商办市场的调控政策出台,除实施限购外,还要求商办项目不得分割销售等。
  这两项政策不仅开启了全国楼市加码的热潮,也对北京市场产生重大影响。
  亚豪组织商场总监郭毅表明,进入2017年以来,遭到预售价格控制以及商办限售方针的影响,北京住所商场的供应骤降,月度开盘项目数量仅在10个左右,最少的10月份仅5个项目入市。到了年末,这一情况也并未改进,12月仍将以10个项目的入市量收官,使得全年供应在冷淡中落幕。
  “过去两年北京诞生了许多高价地,大部分都预备以豪宅方式入市。但本年北京的限价方针十分严厉,单价超越8万的项目屈指可数。”北京某闻名房地产项目负责人向21世纪经济报导记者表明,许多项目都延缓了入市脚步。
  二手房的低迷则是因为信贷方针的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住所,首付份额从4成骤增到8成,依照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的本钱。这也导致许多在途交易间断。
  加之北京二手房交易中,约八成为“连环单”。一单交易的中止,往往引发数单交易受到连带影响。
  万科市占率将超10%
  在市场下行周期中,行业洗牌也在加剧。根据中指院的观点,今年北京市场前十名开发商的市场占有率将达49%,而在2016年,占有率仅为35%。其中,万科以在售30个项目,签约销售额307.5亿排名北京市场第一,市场占有率将超过10%。
  该机构预计,未来在调控不断升级的情况下,北京楼市的集中度仍将继续提高,优势开发商、优势项目将成为市场主力。
  今年以来,北京在土地出让中设置了很多附加条款。除规定最高限价外,很多地块还对销售价格进行限制,并增加自持比例。这使得今年北京诞生多宗全部自持的地块。
  这种设置导致进入北京商场的门槛越来越高,小房企几乎没有拿地机会,即使是大型房企,也为了分担危险而组成联合体。中指院指出,2017年销售金额排名前五的项目,悉数为联合开发。
  上述组织以为,由于地价高企,运营复杂度进步,开发商之间联合拿地、躲避过度竞赛、共同发展成为一致。跟着北京商场商品住所限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严,未来联合拿地的项目数量还将持续增多。
  达观的一点在于,在监管层的催促下,本年北京土地供给规划明显增加。
  依据中原地产计算,到11月21日,北京供给住所用地76宗,规划建筑面积1049.99万平方米,同比上涨318%,创最近4年新高。同期,北京实际成交宅地70宗,规划建筑面积951.9万平方米,同样为最近4年来新高。
  郭毅以为,本年出让的住所用地傍边,超过40宗含有可售纯商品住所,且均设定限售价格。使得这些地块项目有必要经过加速周转的方法,才干更好地操控财政成本,进步赢利水平。因而,未来项目上市速度将有所提高。
  她向21世纪经济报道记住表示,自明年初开始,限房价商品房将前赴后继地入市,并逐渐成为增量供应的中坚力量。由于这类商品房的单套面积较小,总价偏低,使得新房市场覆盖的消费客群扩展至刚需及首改客群,客群基数的大幅上升,也将使明年北京新房市场的供需双双回暖。

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