北京“商改住”屡禁不止 限购政策能否“一剑封喉”

【以下信息来源“法制日报”，由楼盘网于2017-04-15 13:46:24整理提供】

在连续发布限购政策后，北京市近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，成为首个对商住房限购的城市。

这一公告规定，商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时还规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

商住房的存在由来已久，但如此动真格地限购，尚属第一次。

北京市商住房限购政策能否落地？这一政策将带来哪些影响？《法制日报》记者展开了调查。

北京住建委在检查中还发现，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。

北京市住房和城乡建设委相关负责人表示，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。市住房和城乡建设委将继续加大执法检查力度，一经发现，立即查处，绝不姑息。

记者在一家房地产网站上发现，有房地产中介在销售上述新闻中提到的项目，记者与对方取得联系后，对方表示，“那应该是很久以前发布的消息，我现在已经不做这个项目了”。

这家房地产网站显示，这条销售信息大约发布于五六天以前，对方对此表示，“可能是别人又重新发布了一遍”。

房地产中介青睐商住房，与北京市多年的限购政策有关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况，可以看出市场规模总体处于扩大的态势。在2008年供应套数为11511套，而到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场复苏的阶段，到了2013年开始供应套数呈现出逐年攀升的态势，说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。2015年为29547套，到了2016年则为41739套。2016年供应套数创下了新高。总体上看，供应增加和市场销售行情较好有关。而到了2016年下半年开始，北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧。此类政策效应在2017年前两月得到了体现，即供应总套数仅为770套。

在商住房行情看涨的情况下，一些开发商也开始“商改住”。

记者发现，早在2011年，北京市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，其中规定，2011年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。

但现实情况却是，“商改住”现象屡禁不止。

北京一家施工单位的工程技术人员向记者介绍了一个“商改住”的事例，“本来按照规划就是商业项目，验收完成之后，甲方又开始一通改”。

“比如加隔墙之类的，然后开始作为住宅往外卖。”这名工程技术人员说，“有些地方需要改结构再加固。这个应该是不符合规定的，规划里应该写清楚项目的用途，不能随便改，是开发商钻政策空子。”

在被问及“商改住”是否存在安全风险时，这名工程技术人员出言谨慎，“这个不好说，应该是没什么风险，肯定不会塌”。

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