交房后发现严重质量问题，　买房人该怎么办？

【以下信息来源“江南晚报网”，由楼盘网于2017-04-07 13:44:53整理提供】

案例：丁先生购买了一套某著名房地产开发商开发的高端商品房，2016年5月交房。交房后，丁先生即联系装修公司进行装修，装修工人在铺设阳台瓷砖时发现粉刷层有脱落现象，且墙体钢筋混凝土浇灌质量非常差，内部出现严重的蜂窝麻面现象；另外，卧室及客厅中间顶棚局部有高低差现象。后来丁先生委托某建筑监理公司进行检验，该监理公司检验结果显示主要存在以下问题：1、客厅、卧室层高最大偏差和极差严重超出规范允许范围；2、书房阳台混凝土栏板浇灌质量较差，多处漏筋，存在安全隐患。

花费了大半辈子的积蓄才买上的房，却遇到了这样的事情，这让丁先生十分郁闷。该怎么办呢？

江苏法舟律师事务所张虎律师针对丁先生的情况给出以下法律分析：

1、买房人对商品房质量问题有哪些权利？

根据相关建筑质量要求，建筑钢筋上至少要覆盖1到2厘米的混凝土，如果粉刷层过薄，钢筋暴露在外，会逐步氧化，将严重影响其支撑强度。丁先生的房子阳台墙体出现蜂窝麻面情形，无疑是较为严重的质量缺陷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。解释十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

根据上述司法解释，如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，买房人也有权要求退房并要求赔偿损失。如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，买房人只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，买房人有权要求开发商赔偿损失。

2、商品房层高偏差问题如何解决？

根据住房和城乡建设部2011年《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。层高减少意味着空间的减少，对房屋的使用价值有一定的影响。开发商如果交付层高缩水的商品房给买房人，无疑对此应承担适当的违约赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照有关原则处理：即面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

根据上述司法解释，如果买房人与开发商签订的《商品房买卖合同》已就该层高偏差作出约定，则根据合同约定处理，由开发商承担维修整改责任或赔偿损失；如果《商品房买卖合同》无约定的，开发商交付的商品房层高低于合同约定的层高，其行为也已经构成实际违约，司法实践中一般以偏差的数值为赔偿的依据承；如果层高偏差过大即面积误差比绝对值超出3%的，已经严重影响买房人正常居住使用，买房人有权解除合同并要求开发商赔偿损失。

张虎律师特别提醒买房人：在发现房屋质量问题之后，首先要注意保存有关证据，如拍摄照片、摄像等记录质量问题的严重程度，造成的损失情况等，并以书面形式告知开发商。出现商品房质量纠纷可以采取以下路径：一是直接找开发商要求维修。维修不好对买房人装修造成损失的，还可以要求开发商承担赔偿责任；二是向当地建设部门投诉。如果开发商不承担保修义务，可以向当地建设部门投诉，由建设部门责令整改或给予处罚；三是起诉到人民法院。买房人可以起诉开发商，根据商品房质量问题严重程度，要求承担违约责任支付违约金或解除购房合同赔偿经济损失等。

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