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8月首周溢价率过100%地块成交多达11宗40年VS 70年产权公寓 各有千秋
目前市场上公寓类产品可以大致分为2类:一类是70年产权的小户型公寓,适合投资客和具有基础刚性需求的群体,如刚毕业大学生、刚到郑州打拼的”新郑州人“等。另一类是40年产权的商办公寓和酒店公寓,作为一种投资品,更适合投资客。
这两类公寓产品,各自的特点也非常明显。郑德提到:”从投资角度而言,商办公寓的优势非常明显。相比于目前郑州市场的住宅价格,商办公寓价格相对便宜,所以准入门槛和投资门槛低一些。对于投资客来说,能把杠杆作用最大化的利用,尽可能少花钱而得到最多的收益。“
公寓是房企不得已而为之的产品
近年来,郑州房地产市场的公寓如雨后春笋般在各个片区开发建设。针对这类现象,作为一名操盘者,郑德认为公寓其实是房企不得已而为之的产品。
“从政策来讲,对于郑州的城中村改造项目,政府要求的商业配比较大;从客观情况来讲,多数房企对于商业地产的运作经验不足,郑州少有房企能玩转商业项目。而房企对于住宅产品的运作更加熟练,所以商办公寓可以看做是房企一种曲线救国的策略。”从市场来看,郑州拥有庞大的刚需市场,作为一名操盘者来看,这使得公寓产品有了更强的可实施性。
不要拿赌博的心态去做公寓投资
今年以来,市场上公寓类产品的需求量逐渐增多,多以投资类需求客户为主。关于公寓类产品的投资回报,郑德给大家算了一笔账。
作为一种长线投资,公寓的年化收益大概在6%左右。相比于某些投资方式,虽然收益不算特别高,但也远高于银行存款利率。郑德建议大家不要拿赌博的心态去做公寓投资,不要去博高收益,普通老百姓对于民间借贷、P2P金融以及股市等投资渠道并不擅长,所以投资公寓是一种更稳健和保险的方式。以海亮时代ONE项目为例,购买33平米soho产品,大概8-10年能收回所有的投入。
目前公寓市场中,租售比的概念很常见。但郑德认为,郑州的房价上涨较快,租售比是一个相对静态的计算。与其计算租售比,合理评估风险是投资公寓时更需要关注的一方面。海亮作为2015年全国地产32强,品牌优势使得海亮时代ONE的投资风险较小。
最后,针对目前郑州楼市的涨价大势,郑德表示,海亮时代ONE会根据市场现状来进行调价。目前紧邻项目的地铁2号线马上通车,区域配套的完善,项目涨价在所难免,但价格会充分考虑市场因素和消费者的基本需求。
责任编辑: xulin
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