2015楼市四大谜团解密 市场风向大胆预测

刚刚跨入2015年，活跃在市场上的各种声音不绝于耳。争论焦点主要围绕四大主题：跌了一年后，房价能否触底反弹?遭遇电商冲击的传统商业能否重新崛起?不动产登记、房地产税会否在今年取得实质进展?海外地产将往何处走?

全新的一年逐渐在我们面前展开，将会给我们带来这四大“谜团”的正确答案。

谜团一：房价能否触底反弹?

房价走势是最难预测、但也最常被提及的一个话题，尤其在2014全年萎靡的背景之下，关于房价及市场的猜想一直未曾间断。

“悲观派”认为，2015年不会有任何起色，房地产市场或将面临更高风险泥沼。经济学家易宪容是这一派的代表人物，他认为今年住房市场难以软着陆，随着越来越多的住房投资者把投资热情转向了股市，周期性调整更会深化。这意味着不光房地产业或将在较长的时间内难以摆脱经营困境，而且还会深深影响上下游行业并拖累整体经济。

“乐观派”则认为，调整只是暂时的，房价最终还得“向上走”。此派代表任志强表示，自个贷政策调整及央行降息后，楼市(专题阅读)出现了明显的销售回升，说明购房需求是长期存在的。但由于库存量巨大，房地产底部运行将经历1年左右的周期，2015年9月份以后，房价及市场或会出现回升态势。

“中庸派”具体问题具体分析，以“市场分化”为主要论点。在他们看来，当下频出的一线城市将重归火热，而部分二三四线城市在去库存压力之下，仍将保持冷清状态。

总之，“降价走量”是今年青岛开发商的常态。细细回想，2008年和2011-2012年间青岛楼市也经历了类似的声势浩大的“降价潮”，最终均以触底反弹收尾。至于这次，青岛楼市还会在“谷底”里待多久，是否能像前几次那样迎来新年猛涨，这一切将在全新的2015年里一见分晓。

谜团二：传统商业能否绝地反击?

近段时间，万达百货全国闭店、压缩的消息成为人们关注和质疑的焦点。这股消极的“关店潮”蔓延到了青岛，据商场工作人员透露，李沧万达百货将于2015年2月底正式闭店，此后3万㎡的商业空间或将调整为餐饮等业态，具体调整内容目前还不清楚。

万达百货的衰退将“传统商业与电商”的竞争再度摆上台面，其实二者之间的矛盾由来已久，早在去年就有王健林与马云关于零售业和电商的亿元豪赌。如今在电子商务迅猛发展势头下，传统商业地产(专题阅读)愈加迷惘。

但坐以待毙并不能带来希望。扎根青岛的商业项目似乎并没有受到负面消息的影响，2015年仍将有近十家综合体开门纳客，与以往的传统商业相比，这些新型综合体努力想出独树一帜的定位吸引形色各异的消费者，以此赢得先机。比如海信广场二期，定位“2.0版奢华百货店”，吸引国际顶级品牌进入;新都心的麦凯乐及青建太阳岛佳世客，均以“地铁综合体”为噱头;海尔云街的招牌是“青岛O2O先行试验田”，线上线下资源共享;奥克斯广场的定位则是“以餐饮和儿童业态为主的体验式购物中心”……

从市南东部、李沧、台东等几大商圈的人流量来看，目前的商业地产(专题阅读)并不缺乏人气。尽管在家“动动手指就能买”的购物方式已经深入千家万户，但还是有很多人还想要走出门，去逛街，去会友，去娱乐。从这个角度来看，商业地产并不会死在“无人问津”上，充分细分化市场、贴近市场需求、紧跟时代的商业地产发展空间依然可观。

谜团三：不动产登记、房地产税会否在今年取得实质进展?

不动产登记与房产税两大政策年年提，但回回落空，网友戏称为“干打雷不下雨”。最近关于不动产登记消息又开始尘嚣尘上，年底公布的《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起施行。青岛被省国土资源厅确定为全省不动产统一登记工作率先启动城市，以及不动产统一登记工作动态联系城市和图表卡册证等文书设计参与城市。从这些权威消息来看，这回可能动真格了。

《不动产条例》的出台，引发人们延伸性思考：这是不是为房产税出台奠定基础，房产税会否随之而来?业内人士推测，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。从目前来看，2015年房地产税开征及试点几无可能。

谜团四：开发商大举“出海” 土会跟着转移吗?

这几年，越来越多国内开发商选择“出海”，进军海外房地产市场。据仲量联行统计，仅2014年一季度，海外住宅开发用地投资额同比飙升80%。绿地、万达、碧桂园等千亿房企纷纷投掷重金，将一部分工作重点转移至海外。而与之相对应的，中国人海外置业成为新趋势，中国投资者在海外房地产投资额同比增长25%，二三线城市海外意向购房者明显增加，占到63.54%，属于海外置业购房的主要群体。

在我们身边看到的是，近年来各种海外买房、移民的广告铺天盖地。今年全年，青岛新闻网共组织了10场海外置业产品说明会，分别为韩国站、英国站、美国站、葡萄牙站、西班牙站、新西兰站与澳洲站，吸引许多市民报名参加。2015新年伊始，青岛新闻网首次海外看房团将前往澳大利亚、新西兰，考察墨尔本、悉尼、布里斯班、奥克兰四国房源。

可以看出，青岛的海外置业市场已经被打开，至于接下来能否延续强劲的发展劲头，并走向哪个方向，仍是个“谜团”。